Автор:
Моратории призваны поддержать строительную отрасль в непростое экономическое время. Они приостанавливают действие закона на определённый срок, чтобы те трудности, из-за которых они вводились, отпали. В свою очередь, они больно «бьют» именно по дольщикам, фактически лишая их возможности краткосрочного планирования жизни и требования денежной компенсации за нарушение условий ДДУ.
По состоянию на 2024-й год действуют 3 моратория:
Все они являются действующими — несмотря на то, что их запреты распространяются только на периоды, обозначенные в соответствующих постановлениях.
Моратории воспринимаются «глотком свежего воздуха» абсолютно всеми девелоперами, работающими по ДДУ. Ни один из них не будет нести финансовую ответственность, которая возникает в период действия указанных запретов. Застройщикам не придётся платить:
Помимо всего, действие мораториев распространяется на договора долевого участия, заключенные до их издания и вступления в силу. Также застройщику дают отсрочку исполнения решения суда на период их действия, то есть, только после окончания действия очередного моратория, девелоперы будут производить выплаты по ранее рассмотренным делам, но при условии, что право на отсрочку указано в решении суда.
Справедливости ради: мораторий защищает не только застройщиков, но и дольщиков, хотя у вторых преференций гораздо меньше – по сути, две:
Наша практика показывает, что средний срок рассмотрения дела составляет от 3 до 7 месяцев (в зависимости от загрузки суда и сложности). Поэтому, смысла брать паузу до окончания моратория, нет — учитывая, что суду ещё нужно будет подготовить решение и исполнительный лист.
Владелец недвижимости по ДДУ вправе требовать от застройщика следующие выплаты, но лучше все и сразу, если есть основания, что сэкономит время и деньги:
Даже при действующих мораториях дольщик вправе получить от застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта за исключением следующих периодов: 03.04.2020 года – 31.12.2020 года, 29.03.2022 года – 30.06.2023 года, 22.03.2024 года – 31.12.2024 года.
Например: если квартира должна была быть передана 18.03.2024 года, а в реальности передана 05.01.2025 года, то неустойка не начисляется только за период с 22.03.2024 года по 31.12.2024 года. Соответственно, можно требовать её с 19.03.2024 года (начало нарушения срока по ДДУ) – 21.03.2024 и с 01.01.2025 – 05.01.2025.
В «обычных условиях» за каждый день просрочки закон обязывает застройщика платить 2-й размер 1/300 ключевой ставки ЦБ (ст. 6 ФЗ № 214). При этом, дольщик мог выбрать один из вариантов расчета неустойки, где ключевая ставка ЦБ была выгоднее:
Этот принцип сохранился и сейчас, но законодатель, ввиду высоких ставок ЦБ РФ, снизил их в определенные периоды, которые, в соответствии с ПП РФ от 26.03.2022 года № 479 и ПП РФ от 18.03.2024 года № 326 теперь составляют:
Давайте разберём для примера, какую максимальную неустойку теоретически можно получить с квартиры стоимостью 5 млн. рублей при минимальной для застройщиков просрочке в полгода, например, по низшему пределу ставки, за период с 01.08.2023 г. по 28.01.2024 г.:
5 000 000 * 7,5 % * 1/300 * 180 * 2 = 450 000 рублей.
То есть полугодовой неустойкой можно отбить около 10 % от цены квартиры, а если, наличествуют недостатки отделки и застройщик не удовлетворит требование в срок, то с учетом 50 % потребительского штрафа получается существенная сумма.
Для расчета, можно воспользоваться нашим калькулятором неустойки по ДДУ, который учитывает все сроки, ставки и моратории, не допуская ошибок.
Закон о долевом участии (ст. 7 ФЗ № 214) защищает покупателя в случае, когда ему передают жильё с дефектами, без оглядки на моратории, которые не применяются. К примеру, если дольщик выявил недостатки – неровности, сколы, окалины на окнах, что обои «пузырятся», а проводка «искрится», он имел право потребовать:
Сейчас покупатель также может потребовать от застройщика устранения недостатков или снижения цены ДДУ, но при условии привлечения строительного специалиста. Либо он может исправить всё самостоятельно или с привлечением других лиц и потом кропотливо собирать и хранить чеки, требуя возмещения.
Из практики мы можем сказать, что наиболее оптимальное требование связано со снижением цены договора на среднюю стоимость устранения недостатков — 600 000 рублей. Затягивать с их истребованием не стоит, иначе можно дотянуть до банкротства застройщика.
По действующим нормам права неустойка составляет 1 % от стоимости установленных строительным специалистом недостатков, за 1 день просрочки, если застройщик не устранил их (ст. 23 ЗПП).
Такую неустойку также можно взыскать только за пределами указанного в мораториях периода, в остальное время, можно.
Например, если последний день устранения недостатков приходится на 15.03.2024 года, то 16.03.2024 года является 1-м днем нарушения срока. Соответственно, потребитель имеет право на неустойку за период с 16.03.2024 года по 21.03.2024. Начиная с 22.03.2024 года право на неустойку пропадает, так как стартует мораторий.
Штраф возможен, если застройщик не сумел решить спор без суда — то есть оставил без внимания досудебную претензию (ст. 13 ЗПП).
Например, если претензия получена застройщиком 11.03.2024 года, то предельный срок ее удовлетворения приходится на 20.03.2024 года, включительно (10 дней с момента получения). 21.03.2024 года является первым днём начала неисполнения претензии. Соответственно, потребитель имеет право на штраф. Если бы днём начала неисполнения претензии являлось 22.03.2024 года, то дольщик не мог бы требовать штраф, потому что начался мораторий.
Это мера антикризисной поддержки строительной отрасли. Из-за санкций застройщики столкнулись с различными недостатками материалов, трудовой силы и иного. Им пришлось перестраивать логистику и искать новых поставщиков для отделочных материалов. Сдать дом вовремя в таких условиях почти невозможно.
Второй и самый важный момент – запредельно высокая ключевая ставка ЦБ. И дело здесь не только в размере неустойки. Застройщики не могут пользоваться средствами дольщиков при строительстве – эти деньги поступают на эскроу-счета, которые открываются только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому застройщики используют проектное финансирование – то есть берут государственные кредиты с субсидированием.
Из-за увеличения ключевой ставки ЦБ процентная ставка по этим кредитам тоже выросла – как и финансовая нагрузка на застройщиков. Здесь государство прибегает к принципу «меньшего зла»: лучше уж дольщик останется без неустойки, чем без квартиры вообще – из-за банкротства застройщика.
Несмотря на то, что застройщикам фактически разрешили не сдавать дома вовремя, у них достаточно экономической мотивации не затягивать сроки. Ведь пока дом не введён в эксплуатацию, деньги дольщиков им недоступны. Поэтому ожидать волны переносов разрешений на ввод в эксплуатацию в 2024 году не стоит.
Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.
Если представленная информация вызвала дополнительные вопросы, в том числе, о перечне, объеме и стоимости юридических услуг для физических лиц, комментарии к ним можно получить в чате на нашем web-сайте, по телефону +7 (495) 741-84-78 или адресу электронной почты info@nobele.ru
