Автор:
В связи с большим количеством однотипных вопросов, поступающих на рассмотрение, мы предлагаем подборку наиболее часто задаваемых, связанных с взысканием неустойки по ДДУ.
делаем – взыскиваем неустойку по договору долевого участия.
Мы постарались дать точечные ответы на вопросы базового характера, которые дадут ключевые знания, предварительно помогут разобраться в интересующем вопросе и не допустить ошибок.
Покупая квартиру, потенциальный потребитель ориентируется, помимо известности девелопера (застройщика), осуществляющего возведение дома, на сроки передачи жилья.
Этот срок всегда регулируется исключительно заключаемым ДДУ, о чем указано в ст. 6 ФЗ № 214 – « … застройщик обязан передать … объект … не позднее срока, который предусмотрен договором … »
Как правило, этот срок может определяться датой, когда жилье должно быть передано дольщику, последней датой периода, квартала или в ином порядке, согласованном сторонами, например:
Здесь говориться о периоде в течении которого передается объект, но не позднее 29.04.2023 года, соответственно.
В данном случае указана дата, которая является предельной, то есть, не позднее 29.04.2023 года, соответственно.
Датой передачи объекта является последним днём 3 квартала (июль, август, сентябрь), которым является 30.09.2023 года.
Старайтесь не зацикливаться на указанные в «бумагах» даты, заведомо просчитывайте и планируйте «подушку безопасности» на съем жилья и иные расходы, ведь от задержки сдачи квартиры никто не застрахован.
Это мера ответственности застройщика за несвоевременную передачу приобретенного потребителем жилья, что следует из прямого толкования ст. 330 ГК РФ, работает по принципу «нарушил – компенсируй».
Если девелопер (застройщик) отступил от согласованных сроков передачи квартиры, то дольщик вправе требовать получения неустойки с 1-го дня, когда наступила такая просрочка.
Например, если квартира по условиям договора передается « … не позднее 31.12.2023 года …», то начало нарушения приходится на 01.01.2024 года и именно с этой даты нужно рассчитывать неустойку.
Направлением претензии и подачей иска можно заниматься сразу же после начала нарушения даты передачи квартиры, но не ранее, чем через 1 месяц, за исключением тех случаев, когда добавляются требования по дефектам отделки, тогда можно не выжидать и начинать процесс сразу.
Если квартира передана с запозданием в 5 дней, то какого-либо смысла заниматься вопросом компенсации, нет, затраченные на это время и финансы не оправдают итоговый результат.
Да, если такое помещение может быть использовано для непосредственного проживания в нем потребителя и членов его семьи, за исключением тех случаев, когда оно используется для извлечения прибыли (предпринимательская деятельность).
Соответственно, помещение не относящееся, том числе, по техническим характеристикам к жилым помещениям, не свидетельствует о том, что оно не может быть приобретено и использовано с целью проживания, что соответствует п. 4 Обзора Президиума ВС РФ от 17.10.2018 года).
Бытует мнение, что день фактической передачи жилья, не включается в период расчета неустойки. Это ошибочное толкование, противоречит положениям ст. 330 ГК РФ и п. 65 ПП ВС РФ № 7 от 24.03.2016 года, где «черным по белому» написано, что « … день реального исполнения нарушенного обязательства, в частности, день передачи жилья, включается в период расчета неустойки …».
Закон позволяет взыскивать неустойку на будущий срок, то есть, до момента фактической передачи квартиры. Это следует из положений ст. 330 ГК РФ, так и п. 65 ПП ВС РФ № 7 от 24.03.2016 года.
Суть указанных норм сводится к тому, что покупатель квартиры может требовать компенсации за срыв сроков по дду до её «реальной» передачи.
Например, квартира должна быть передана не позже 31.01.2023 года, прошло 2 месяца, а воз и ныне там. 31.03.2023 года покупатель обращается в суд при условии, что она еще не передана ему. Спустя 3 месяца суд выносит решение и указывает, помимо всего прочего, что пеня должна начисляться до фактической передачи объекта.
Данный вариант наиболее удобен, не нужно ждать окончания передачи жилья, минимизирует финансовые и временные ресурсы, риски отсутствия денег у застройщика или его банкротства.
Исходя из положений законодательства о долевом участии, следует, что пеня рассчитывается исключительно исходя из цены объекта недвижимости, которая указана в договоре.
Если была переуступка прав по ДДУ, то неустойка рассчитывается также из стоимости договора долевого участия, а не от цены «переуступки» квартиры другому лицу, поскольку она может быть большей или меньшей относительно первоначального договора долевого участия.
Законодатель на запрещает уступку прав взыскания с застройщика неустойки по ДДУ и «потребительского» штрафа, как вместе с самим объектом, так и отдельно от него, что не противоречит ч. 5 ст. 11 ФЗ № 214.
Да, если дольщик принял объект в установленном порядке, с имеющимися дефектами. Если он не принял, ввиду наличия недостатков, то нет. В соответствии с условиями договора застройщик должен устранить их в установленный договором срок, а пока он не сделает этого, неустойка продолжает «капать».
У застройщика, в силу ст. 6 ФЗ № 214 есть обязанность уведомить дольщика о переносе срока передачи квартиры по ДДУ, если что-то не «срастается» со строительством самого дома, но не позднее, чем за 2 месяца до срока возведения.
Вместе с уведомлением присылают дополнительное соглашение, продляющее срок передачи самой квартиры по ДДУ.
Игнорируйте и не подписывайте его, поскольку такой обязанности у дольщика – нет, чтобы не говорил и не обещал застройщик, который будет всячески вводить покупателя в заблуждение, начиная от предложения различных бонусов и заканчивая рассказами о формальности его подписания.
Начиная с 2020 года и по 2025 года, на территории РФ действуют запреты, налагающие ряд ограничений, один из которых – невозможность взыскать с застройщика неустойку за нарушение им сроков передачи объекта дольщику, в следующие периоды:
Если дни неустойки не выпадают на мораторные периоды, пеню получить все-таки можно, вопрос только в ее размере.
Например, квартира должна быть передана 18.03.2024 года, а в реальности передана 05.01.2025 года, соответственно, неустойка не начисляется только за период с 22.03.2024 года по 31.12.2024 года, её можно требовать с 19.03.2024 года по 21.03.2024 и с 01.01.2025 года по 05.01.2025 года.
Расчет пени фактически приведен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 – « … 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ … от цены договора за каждый день просрочки … в двойном размере … ».
Для дольщиков (граждан) применяется следующая формула расчета неустойки по договору долевого участия:
Н – сумма пени;
СД – стоимость ДДУ;
КС – ключевая ставка ЦБ РФ;
ДП – количество дней просрочки;
2 – двойной размер пени для дольщиков физических лиц.
воспользуйтесь – калькулятор расчета неустойки по ДДУ (находится в разработке).
Он разработан с учетом всех изменений действующего законодательства, в том числе, существующих мораторных периодов.
В августе 2023 года было введено понятие уникального объекта, под которым понимается капитальное строение уникального характера, при условии наличия в проектных документах к нему, хотя бы одной характеристики, перечисленных в ст. 48.2 Градостроительного кодекса РФ (например, высота более 100 метров).
изучите – уникальный объект по ДДУ.
Расчет указан в ч. 2.1 ст 6 ФЗ № 214 – « … 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5 % от цены договора … ».
Для дольщиков (граждан или юридических лиц) формула унифицирована:
Н – сумма пени;
СД – стоимость ДДУ;
КС – ключевая ставка ЦБ РФ;
ДП – количество дней просрочки;
Он разработан с учетом всех изменений действующего законодательства, в том числе, существующих мораторных периодов.
Действующая судебная практика допускает 3 варианта расчета пени, а именно:
Способ расчета остается на усмотрение потребителя, он законен и обоснован, но если отталкиваться от буквального толкования ч. 2 ст. 214 ФЗ, то расчет пени производится только « … на день исполнения обязательства … ». Об этом упомянул ВС РФ в своем определении от 27.02.2024 года по делу № 127-КГ23-18-К4 – только так и не иначе.
При разрешение проектов наших доверителей мы всегда направляем претензию в адрес девелопера, зная, что заявленная к выплате пеня не будет выплачена им добровольно. Здесь мы преследуем цель не самой выплаты, а установления факта отказа урегулировать спор добровольно, что по итогу приводит к небольшому, но увеличению общей суммы взыскания.
Это мера ответственности девелопера за невыполнение (добровольное) просьб потребителя о возмещении различных компенсаций, в том числе, пеней за нарушение сроков передачи недвижимости (ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214).
С 01.09.2024 года он будет рассчитываться по иному, например, потребитель попросил застройщика выплатить добровольно 250 000 рублей неустойки, но это требование он проигнорировал. Суд взыскал с него пеню в размере 250 000 рублей, но усмотрев, что просьба потребителя ранее оставлена без внимания, довзыскивает 5 % штраф от взысканной суммы: 250 000 рублей / 100 * 5 = 12 500 рублей. Таким образом, общая суммы взыскания составляет 262 500 рублей = 250 000 рублей (пеня) + 12 500 рублей (штраф).
Не обязательно, поскольку суд всегда автоматически применял и будет применять данную норму, вне зависимости от того, заявлялось ли потребителем данное требование, или нет.
Компенсация морального вреда является неотъемлемой частью требований по искам к застройщикам, поэтому да, если такое требование заявлено, суды в большей части компенсируют его за счет застройщика, в размере от 5 000 рублей до 15 000 рублей.
С 01.09.2024 года компенсация морального вреда будет регулироваться ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214, а не ст. 15 ЗПП, как было раньше.
Этот срок составляет 3 года, начинает течь с 1-го дня просрочки, что следует из ст. 195 ГК РФ, например, « … передача объекта … осуществляется … не позднее 29.08.2023 года … », в действительности передан 29.09.2023 года, то начало течения срока исковой давности начинается с 30.08.2023 года (первый день просрочки) и заканчивается 30.08.2026 года.
То есть, потребитель может «безболезненно» для себя истребовать у застройщика неустойку в любой момент из указанного интервала времени, но не затягивать.
Если обратиться позже 30.08.2026 года, то исковая давность будет применяться с учетом п. 25 ПП ВС РФ № 43 от 29.09.2015 года – « … отдельно по каждому просроченному платежу, который определяется применительно к каждому дню просрочки … ».
Соответственно, пеня взыскивается за каждый день по дню просрочки 31.08.2023 года – срок давности истечет 31.08.2026 года, по 01.09.2023 года – 01.09.2026 года и так далее. То есть, размер неустойки будет соразмерно уменьшаться на 1 день и сведется к нулю.
Затягивать с предъявляем иска не следует, состоялась ли передача объекта или нет, роли не играет, но застройщик может прекратить своё «существование» в любой момент после передачи квартиры.
Да, но не самим фактом его подачи, а принятием иска судом к производству, о чем выносится соответствующее определение (ст. 204 ГПК РФ). Если судом будет отказано в принятии иска или его возвратят по каким-либо причинам, то срок исковой давности будет течь дальше.
Сначала нужно определить цену иска. Если она меньше 100 000 рублей, то иск подается мировому судье (ст. 23 ГПК РФ), если больше 100 000 рублей, то в районный (городской) суд (ст. 24 ГПК РФ).
Потом дольщик выбирает тот суд, где будет рассматриваться дело (ст.17 ЗПП), а именно:
Эти «послабления» сделаны для удобства потребителя, предоставив ему возможность выбора места рассмотрения дела.
Наше мнение оставалось и остается неизменным – право выбора суда, который будет рассматривать дело, принадлежит дольщику, поскольку он использует жилье исключительно для личных нужд.
В случае, если место рассмотрение спора (суд) указан в договоре, то такое условие рассматривается как нарушающее права потребителей (ст. 16 ЗПП), является оспоримым и рассматривается вместе с требованием о взыскании пени.
Данная категория споров подпадает под положения ст. 17 ЗПП, поэтому государственной пошлиной не облагается, если только цена иска (неустойки) не превышает 1 000 000 рублей.
При этом, если цена иска превысила указанную сумму, то госпошлину придется доплатить исходя из п. 3 ст. 333.36 НК РФ.
С учетом вступления с 01.09.2024 года новых поправок об увеличении судебных госпошлин, она будет больше и рассчитываться по следующей формуле:
Например, цена иска составляет 1 480 000 рублей, государственная пошлина будет составлять – 25 000 рублей + (1 480 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 1 % = 29 800 рублей – 25 000 рублей = 4 400 рублей.
изучите – повышение судебной пошлины с 09.09.2024 года.
изучите – госпошлина по ЗПП при цене иска более 1 000 000 рублей.
изучите – стоит ли платить госпошлину по спорам ДДУ свыше 1 000 000 рублей.
Применительно к данной теме вопросов, под ценой иска (ст. 91 ГПК РФ) нужно понимать сумму пени, которая взыскивается с застройщика. При этом, в эту цену не включается моральный вред, понесенные расходы на юридические услуги и оформление нотариальной доверенности.
изучите – цена иска по гражданскому кодексу.
Нужно понимать, что пеня не должна использоваться как средство обогащения или наживы, поэтому суд вправе снизить её и делает это, когда об этом попросит застройщик (ст. 333 ГК РФ), но не самовольно и при наличии соответствующих оснований для этого, поскольку это исключительная мера.
Следует учитывать, что действующее законодательство не содержит норм, которые регулируют градацию, процентное соотношение или долю, на которые эта пеня может быть снижена, суд руководствуется своим внутренним убеждением, сложившейся практикой и иными критериями.
По закону (ст. 154 ГПК РФ) дело должно быть рассмотрено мировым судьей в течение 1 месяца, а районным или городским судом в срок 2 месяца, с момента, когда иск поступит в суд. Однако, количество рассматриваемых дел и загруженность судебных составов не позволяют сделать этого в такой срок, по нашей практике, растягивается в срок от 3 до 5 месяцев.
Мы всегда придерживаемся принципа разумности, не растягиваем дела на года, поэтому, в 1 дело закладываем все возможные требования, помимо пени – возмещение недостатков за дефекты отделки, переплату за уменьшение метров жилья и т.п.
Да, досудебное (претензионное) урегулирование спора, судебная работа, приемка квартиры по ДДУ, экспертизы качества недвижимости и иное, в зависимости от потребностей.
С актуальными ценами можно ознакомиться на соответствующей странице.
Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.
В случае возникновения вопросов обращайтесь по телефону +7 (495) 741-84-78, в сервисах обмена сообщениями whatsapp, telegram или онлайн-чате, адресу электронной почты info@nobele.ru или форме обратной связи.
С уважением, Юридическая Фирма «Nobele».
