Автор:
В связи с большим количеством однотипных вопросов, поступающих на рассмотрение, мы предлагаем подборку наиболее часто задаваемых, связанных с недостатками подрядных работ по ремонту квартир (апартаментов).
Применять приведенные в ответах нормы права к спорам с застройщиками о качестве отделки квартиры, несмотря на формальную схожесть, невозможно в силу применения специальных законодательных актов.
Мы постарались дать точечные ответы на вопросы базового характера, которые дадут ключевые знания, предварительно помогут разобраться в вопросах ремонта, когда заказчиком выступает потребитель, а подрядчиком – юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или физическое лицо.
Единого «рецепта» нет, как и нет гарантий того, что после получения предоплаты или очередного платежа, работа продолжится, поэтому мы рекомендуем заключать договор с условием постоплаты этапа работ.
Официальных способов проверки немного, но локально проверить подрядчика, выступающего в качестве юридического лица, индивидуального предпринимателя или физического лица, все-таки можно:
Внимание нужно акцентировать на давность нахождения того или иного подрядчика на «рынке» соответствующих работ, количество судебных дел, наличие / отсутствие задолженности и т.п., что даст общую картину о потенциальном подрядчике.
Все иные существующие варианты проверки могут не отражать реальную действительность происходящего «внутри» организации или частного подрядчика.
К сожалению, никак, только в процессе или по их окончании, но нужно принять как есть, что идеального ремонта не существует, всегда найдутся ошибки, неточности и огрехи, поэтому важным критерием профессионализма мы считаем – реакцию подрядчика на претензии заказчика и готовность их урегулировать (исправить недочеты или компенсировать их устранение).
важно – контролируйте процесс работ сначала и до конца, вникайте в детали, а если нет возможности, привлекайте технический надзор, только со стороны, а не у подрядчика, поскольку иногда встречаются случаи заинтересованности в пользу последнего.
Также можно использовать web-сайты отзывов и примеров работ, но к ним нужно относиться с большей степени осторожности, так как информация может быть недостоверной и недостаточной, по объективным причинам.
Любые работы, связанные с ремонтом квартиры (апартаментов), будь-то капитальный или косметический, регулируются разделом 3 части 1 ГК РФ и главой 37 ГК РФ и иными законодательными актами, в зависимости от обстоятельств.
Если заказчиком выступает потребитель (физическое лицо), который использует результат работ для личных целей и семейных нужд (проживание в квартире), то основой защиты становится раздел 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Если следовать действующему законодательству – договор подряда (ст. 702 ГК РФ), поскольку ремонт – это работы (комплексные, косметические или локальные) по изготовлению или переработке вещи, результаты которой передаются заказчику (ст. 703 ГК РФ).
Если потребителю нужен ремонт и дизайн-проект, то могут быть заключены отдельные договора или смешанный договор (ст. 421 ГК РФ), когда в одной сделке применяются различные его элементы – работы (производство ремонта) и услуги (изготовление дизайн-проекта). В смешанном виде договора будут применяться нормы права о подряде (глава 37 ГК РФ), нормы права об услугах (глава 39 ГК РФ) и главы 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Если стороны достигли соглашения об оказании услуг, но его смысл, содержание и условия сводятся именно к производству ремонта, то он должен квалифицироваться как подряд, вне зависимости от его наименования. Это устанавливается путем его буквального толкования слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).
Заключая договор, потребитель должен обратить внимание на основные его условия, которые должны быть отражены в нем в обязательном порядке, а именно:
важно – договор с подрядчиком (физическим лицом) должен в обязательном порядке содержать все его паспортные данные (дату и место рождения, серию и номер паспорта, адрес регистрации и места жительства, номер телефона, адрес электронной почты и т.п.), что облегчит дальнейшие «шаги» в случае возникновения разногласий по качеству работ и их срокам.
В остальном, все условия указываются в договоре, который как минимум нужно изучить, как максимум – узнать все интересующие вопросы, чтобы в процессе его исполнения не появились неожиданные «сюрпризы».
Ситуация не из приятных, как минимум, но отталкиваться нужно от того, на каком этапе были выявлены дефекты. Как показывает наша практика, они могут быть обнаружены:
В первом случае желательно приостановить исполнение договора, чтобы последующие работы не «наслаивались» на некачественные, что по итогу может привести к катастрофическим проблемам, которые вытекают в финансовые и временные потери.
Во втором случае нужно проводить строительное – техническое исследование для целей установления качества выполненных работ, а также, стоимости устранения недостатков, с дальнейшим предъявлением требований подрядчику.
В зависимости от ситуации, перед экспертом можно ставить иные вопросы, сопряженные с договором подряда, например, вопросы объема выполненных и не выполненных работ, соответствие количества и качества использованных строительных материалов проектной и технической документации и т.п.
Они могут быть предъявлены в течение гарантийного срока (ст. 722 ГК Р), который указан в договоре подряда, но в пределах 2 лет со дня передачи итогов результата работы (ст. 724 ГК РФ), которые подтверждаются соответствующим актом, если будет доказано, что дефекты возникли до передачи результатов ремонта потребителю.
Да, поскольку сами по себе акты приема-передачи свидетельствуют только об объеме и видах выполненных ремонтных работ, но не свидетельствуют о том, что они выполнены качественно, в соответствии со строительными нормами и правилами.
Срок исковой давности по данным видам споров составляет 1 год (ст. 725 ГК РФ), но момент его исчисления определяется исходя из следующих особенностей:
изучите – срок исковой давности при ремонте или строительстве.
важно – если работы принимаются по частям (промежуточные акты), то течение срока давности начинается со дня приемки работ в целом.
Очень сложный вопрос, ответ на который должен дать себе заказчик сам, поскольку гарантий того, что подрядчик устранит недостатки и не сделает еще хуже – нет. Некритичные недостатки все-таки могут быть устранены имеющимся подрядчиком, иные, наиболее существенные, по нашему мнению – нет.
Как правило, практически все соглашения о ремонте не содержат ограничений на привлечение к участию в ремонте 3-х лиц, то есть, иных специалистов, обладающих специальными навыками (субподрядчики). В таком случае, такой подрядчик становится генеральным (ст. 706 ГК РФ).
Это предполагает, что генеральный подрядчик будет совмещать в себе функции подрядчика и заказчика, как следствие, будет ответственным за неисполнение или ненадлежащее исполнение работ субподрядчиками перед непосредственным заказчиком.
изучите – за что отвечает подрядчик и субподрядчик.
Заказчик, при выявлении огрехов ремонта подрядчиком, вправе по своему усмотрению требовать (ст. 29 ЗПП):
Действующим законодательством предусмотрены и иные требования, которые могут быть предъявлены к нерадивому подрядчику, но их применение нужно оценивать в совокупности.
В своей практике мы связываем любые требования с деньгами, поскольку это наиболее результативный метод воздействия, поскольку иные, например, связанные с безвозмездным устранением дефектов, могут не возыметь какого-либо результата. Соответственно, основными предъявляемыми нами требования являются:
Дополнительные или иные требования могут быть озвучены подрядчику исходя из конкретного спора, обстоятельств дела, допущенных нарушений и дефектов.
Кроме того, если подрядчик добровольные просьбы потребителя не выполнил, например – не выплатил цену переделок, то можно настаивать на выплате неустойки за игнорирование отдельных требований потребителя (ст. 31 ЗПП), исходя из 3 % от цены дефектов, за каждый день просрочки, но не более стоимости исправления дефектов.
Также, такую пеню можно требовать по следующим требованиям, которые не были удовлетворены: уменьшение цены за работу, о возврате уплаченной цены за работу и возмещении убытков, возникших с отказом от договора (п. 1 ст. 28, п. 4 ст. 29 ЗПП).
Да, можно, но при условии, что они приобретены для целей проживания потребителя и членов его семьи и т.п., а не для извлечения прибыли в целях предпринимательской деятельности. Если помещение не относится к жилым, в том числе, по техническим характеристикам, то это не значит, что оно не может быть использовано для проживания.
Сроки ремонта согласовываются исключительно между заказчиком и подрядчиком, как основополагающий принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Они могут выражаться, как правило, в днях (календарных, рабочих), месяцах или временным периодом, по принципу « с … по … ».
С одной стороны – нет, поскольку условия договора были согласованы между сторонами, с другой стороны – нужно оценивать договор в целом и риски, которые несет заказчик в случае отказа.
Если буквально отталкиваться от положений действующего законодательства РФ, то обязанности на подписание соответствующего соглашения – нет, является правом заказчика, поэтому не бойтесь услышать какие-либо «угрозы» подрядчика в виде отказа от дальнейшего исполнения договора и любые сказки о формальности его подписания.
В случае подписания риск только один – невозможность заявить требование о выплате неустойки на период, согласованный соответствующим соглашением.
Здесь достаточно все просто – не менее 3 % от общей стоимости работ, но если они распределены на этапы с определением вида, срока и стоимости – то неустойка начисляется от цены этапа, который был сдан с нарушением срока, что соответствует требования абз. 5 ст. 28 ЗПП.
важно – неустойка за нарушение сроков ремонтных работ рассчитывается в календарных днях, включая выходные и праздники, и не может превышать стоимость договора в целом или этапа, сданного с просрочкой.
Например, рассчитаем стоимость неустойки за работы на сумму 250 000 рублей, которые были сданы с нарушением срока в 35 календарных дней:
Это стандартная практика, которой придерживаются практически все строительные организации, потому, что у них задачи противоположные, чем у заказчика – подрядчику нужно уменьшить свои риски.
Поэтому в большинстве случаев, размер пени, согласованной договором устанавливается, например – 0,1 %, но не более 10 % от общей стоимости договора. Заказчик этого, как правило, не замечает, не знает иного и не противится этому, полагая, что не будет никаких неурядиц.
важно – неустойка за нарушение сроков ремонтных работ составляет не менее 3 %, может быть только больше.
В случае, если заказчик подписал договор с таким условием, нет ничего страшного, так как реализация задачи по требованию неустойки в 3 % становится немного сложнее и занимает чуть больше времени, поскольку нужно оспаривать такое условие договора, как нарушающее права потребителя (ст. 16 ЗПП).
изучите – условия договора подряда, нарушающие права потребителей.
По действующему законодательству – нет, если только есть желание претендовать на «потребительский» штраф, который установлен ст. 13 ЗПП. Реализуя проекты в области ремонтных работ, мы всегда проходим досудебный порядок урегулировании спора, что по итогу приводит к увеличению общей суммы взыскания.
Это мера ответственности исполнителя работ за невыполнение (добровольное) просьб потребителя о возмещении различных компенсаций – выплате стоимости устранения недостатков, неустойки за нарушение сроков ремонта и т.п.
Не обязательно, поскольку суд всегда автоматически применял и будет применять данную норму, вне зависимости от того, заявлялось ли потребителем данное требование, или нет.
Компенсация морального вреда является неотъемлемой частью требований по искам с подрядчиками, поэтому, если такое требование заявлено, компенсация страданий оценивается судом от 5 000 рублей до 20 000 рублей, что не очень много.
изучите – компенсация морального вреда по спорам с подрядчиками.
Да, когда иск принят судом к производству, о чем выносится соответствующее определение (ст. 204 ГПК РФ). Если судом будет отказано в принятии иска или его возвратят по каким-либо причинам, то срок исковой давности будет течь дальше.
изучите – приостановление течения срока исковой давности по ГПК РФ.
Сначала нужно определить цену иска. Если она меньше 100 000 рублей, то иск подается мировому судье (ст. 23 ГПК РФ), если больше 100 000 рублей, то в районный (городской) суд (ст. 24 ГПК РФ).
Потом потребитель вправе выбрать тот суд, где будет рассматриваться дело (ст.17 ЗПП), а именно:
Эти «послабления» сделаны для удобства заказчика, предоставив ему возможность выбора места рассмотрения дела.
изучите – подсудность споров, возникающих из договоров подряда.
Наше мнение оставалось и остается неизменным – право выбора суда, который будет рассматривать дело, принадлежит дольщику, поскольку он использует жилье исключительно для личных нужд.
В случае, если место рассмотрение спора (суд) указан в договоре, то такое условие рассматривается как нарушающее права потребителей (ст. 16 ЗПП), является оспоримым и рассматривается вместе с заявленными требованиями.
изучите – условия договора подряда, нарушающие права потребителей.
Данная категория споров подпадает под положения ст. 17 ЗПП, поэтому государственной пошлиной не облагается, если только цена иска (неустойки) не превышает 1 000 000 рублей.
При этом, если цена иска превысила указанную сумму, то госпошлину придется доплатить исходя из п. 3 ст. 333.36 НК РФ.
Например, цена иска составляет 1 480 000 рублей, государственная пошлина будет составлять – 25 000 рублей + (1 480 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 1 % = 29 800 рублей – 25 000 рублей = 4 400 рублей.
изучите – повышение судебной пошлины с 09.09.2024 года.
изучите – расчет госпошлины по ЗПП.
изучите – платить ли госпошлину при цене иска свыше 1 000 000 рублей.
Применительно к данной теме вопросов, под ценой иска (ст. 91 ГПК РФ) нужно понимать сумму недостатков и пеней. В эту цену не включается моральный вред, понесенные расходы на юридические услуги и оформление нотариальной доверенности.
изучите – цена иска в гражданском процессе.
Сама по себе, пеня и «потребительский штраф» не должны использоваться как средство обогащения или наживы, поэтому суд вправе снизить её и делает это, когда об этом попросит подрядчик (ст. 333 ГК РФ), но не самовольно и при наличии соответствующих оснований для этого, поскольку это исключительная мера.
При этом, закон не содержит норм, которые регулируют градацию, процентное соотношение или долю, на которые эта пеня может быть снижена, суд руководствуется своим внутренним убеждением, сложившейся практикой и иными критериями.
изучите – применение ст. 333 ГК РФ при споре с подрядчиками.
По закону (ст. 154 ГПК РФ) дело должно быть рассмотрено мировым судьей в течение 1 месяца, а районным или городским судом в срок 2 месяца, с момента, когда иск поступит в суд. Однако, количество рассматриваемых дел и загруженность судебных составов не позволяют сделать этого в такой срок, по нашей практике, растягивается в срок от 5 месяцев.
Да, досудебное (претензионное) урегулирование спора, судебная работа, экспертизу качества работ и иное, в зависимости от ситуации.
С актуальными ценами можно ознакомиться на соответствующей странице.
Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.
В случае возникновения вопросов обращайтесь по телефону +7 (495) 741-84-78, в сервисах обмена сообщениями whatsapp, telegram или онлайн-чате, адресу электронной почты info@nobele.ru или форме обратной связи.
С уважением, Юридическая Фирма «Nobele».
