Автор:
До вступления поправок в силу, ответственность застройщика за невыполнение требований дольщиков в добровольном порядке наступала в соответствии с нормами закона о защите прав потребителей (ст. 13 ЗПП) – приходилось платить штраф в размере 50% от суммы, которую удовлетворит суд.
Сейчас ответственность застройщика кардинально изменится – точнее, станет меньше в 10 раз. Теперь штраф будут назначать в соответствии с нормами ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214 – он составит всего 5 % от взысканной судом суммы, но при условии, что застройщик не стал выплачивать по направленной дольщиком претензии.
Соответственно, застройщику будет проще выплатить символическую штрафную сумму, чем придерживаться исполнения взятых на себя обязательств.
Например, суд взыскал с застройщика 450 000 рублей, соответственно, штраф в пользу потребителя по новым правилам будет составлять 22 500 рублей = 450 000 рублей / 100 * 5. Будет ли применяться положения о снижении штрафа по требованию застройщика на основании ст. 333 ГК РФ покажет только время.
По старым правилам он составлял бы 50 % от присужденной суммы, что соответствовало 225 000 рублям = 450 000 рублей / 100 * 50, который снижался на основании заявления застройщика о применении ст. 333 ГК РФ.
изучите – применение ст. 333 ГК РФ по ДДУ при споре с застройщиками.
Важно – изменения начнут действовать с 01.09.2024 года и будут распространяться на ДДУ, которые были заключены ранее, но применяться с 01.01.2025 года, с учетом действующего моратория.
изучите – моратории по договору долевого участия.
Если застройщик допустил нарушения, которые привели к ухудшению качества жилья, дольщик вправе потребовать устранения таких нарушений. На устранение недостатков закон ранее отводил не более 45 календарных дней, что соответствовало требованиям ст. 7 ФЗ № 214, ст. 20 ЗПП и сложившейся практики.
При нарушении такого срока, застройщик выплачивал дольщику неустойку в размере 1 % от цены недостатков за каждый день просрочки (ст. 23 ЗПП), что выливалось в достаточно серьезную сумму.
изучите – моратории по договору долевого участия.
изучите – особенности принятия квартиры по ДДУ в 2022 - 2024 годах.
С 01.09.2024 года сторонам придётся руководствоваться положениями ч.ч. 6, 8 ст. 7 ФЗ № 214, согласно которым недостатки должны быть устранены в срок, согласованный сторонами договора – но не более 45 дней (ст. 20 ЗПП). Если этот срок будет нарушен, у дольщика возникнет право на неустойку.
В старой редакции ФЗ № 214 неустойкой было обеспечено только одно требование дольщика – об устранении выявленных и согласованных сторонами недостатков объекта. С внесением в закон поправок дополнительно неустойкой будут обеспечены требования:
Как говорилось ранее, до вступления изменений в силу застройщик должен был заплатить 1 % от суммы дефектов за каждый день просрочки. Теперь неустойка будет рассчитываться по-другому:
Важно – изменения начнут действовать с 01.09.2024 года и будут распространяться на ДДУ, которые были заключены ранее, при этом, неустойка не может быть больше стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости, но применяться с 01.01.2025 года, с учетом действующего моратория.
изучите – мораторные периоды по договору долевого участия.
Если недостатки в готовом объекте стали причиной того, что использовать его по назначению невозможно, размер неустойки будет рассчитываться от полной стоимости объекта недвижимости.
Например, ДДУ с застройщиком был заключен в октябре 2022 года. Стоимость объекта недвижимости – 10 250 000 рублей, срок сдачи дома в эксплуатацию – апрель 2023 года. Застройщик пригласил дольщика на приёмку квартиры 30.04.2023 года. Воспользовавшись услугами эксперта-приемщика, были выявлен ряд недостатков, зафиксировав их в акте осмотра, в связи с чем, от подписания акта приёма-передачи отказались.
Спустя 3 недели после первичной приёмки представитель застройщика сообщил, что недостатки устранены. При повторном осмотре выяснилось, что застройщик устранил только косметические дефекты, а существенные недостатки – перепады высот потолка, неровности стен – сохранились.
По результатам независимой экспертизы – заключения, стоимости устранения недостатков составила – 453 730 рублей.
Соответственно, неустойка по ранее действовавшим правилам будет составлять в размере 367 521 рублей 30 копеек = 453 730 рублей / 100 * 1 * 81.
По новым правилам неустойка рассчитываться будет уже иначе. Цифры сильно изменятся – не в пользу потребителя, поскольку неустойка уже будет составлять 18 376 рублей 06 копеек = 453 730 рублей * 1/300 * 7,5 % * 81 * 2
Разница очевидна: по новым правилам дольщик недополучит при прочих равных существенную сумма, однако стоит сказать, что в первом случае запрошенную сумму санкций суд урезал на основании ст. 333 ГК РФ. Практика показывает, что в полном объёме требования дольщиков в судебном процессе не удовлетворяют, за исключением редких случаев.
Важно – изменения начнут действовать с 01.09.2024 года и будут распространяться на ДДУ, которые были заключены ранее, при этом, неустойка не может быть больше стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков объекта недвижимости, но применяться с 01.01.2025 года, с учетом действующего моратория.
Минимальный гарантийный срок снизили с 5 лет до 3 лет, что следует из ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214 в новой редакции, отсчёт которого начинается с даты, когда помещение передано участнику ДДУ по соответствующему акту. При этом гарантия на технологическое и инженерное оборудование не изменилась – она по-прежнему составляет не менее 3 лет ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214.
Важно – по ДДУ заключенным до 01.09.2024 года действуют гарантийные правила по старым нормам, не менее 5 лет.
изучите – гарантийные сроки по договору долевого участия.
Право на возмещение морального вреда у гражданина было и до внесения изменений в № 214-ФЗ – только возникало оно в соответствии с нормами закона о защите прав потребителей – ст. 15 ЗПП. Теперь, предъявляя застройщику требование о компенсации морального вреда, нужно ссылаться на ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214, а не на нормы ЗПП.
Как и прежде, моральный вред взыскивается при наличии вины застройщика, рассматривается как самостоятельное требование, то есть, не зависит от размера возмещаемого вреда, удовлетворяется судом от заслуживающих внимание обстоятельств.
Размер компенсации морального вреда оценивается дольщиком самостоятельно, но окончательный его размер определяется судом, но как следует из нашей многочисленной практики, возмещается в сумме от 5 000 рублей и более.
изучите – компенсация морального вреда по спорам с застройщиками.
Новая партия послаблений для застройщиков и отмена льготной ипотеки – это «звенья одной цепи». Очевидно, что скачок величины ипотечной ставки с 8% до 20% приведёт к снижению спроса на новостройки. Льготную ипотеку изначально анонсировали как «протянутую руку помощи», но девелоперы стали воспринимать её как данность – и в итоге просто разучились вести бизнес без господдержки.
Принятые поправки призваны поддержать застройщиков в их вечных войнах с дольщиками, однако могут запросто подвести отрасль к опасной черте – когда появится новая волна дольщиков, ожидающих заветных ключей годами.
Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.
В случае возникновения вопросов обращайтесь по телефону +7 (495) 741-84-78, в сервисах обмена сообщениями whatsapp, тelegram или jivo, адресу электронной почты info@nobele.ru, через форму обратной связи.
С уважением, Юридическая Фирма «Nobele».
