Автор:
В ранее действующих положениях ФЗ № 214 – объект долевого строительства, входящий в состав мкд (многоквартирный дом) и / или иного объекта недвижимости воспринимался по принципу «как есть», то есть, не предусматривал каких-либо разграничений, если в результате его возведения появлялись нестандартные технические и строительные решения.
ФЗ от 04.08.2023 года № 421-ФЗ, было введено понятие – уникальный объект недвижимости, на который распространяются специальные нормы права, в случае нарушения застройщиком сроков передачи дольщику квартиры по дду (ч. 2.1 ст. 6 ФЗ-214).
важно – положения об уникальности объекта недвижимости начали свое действии с 15.08.2023 года и распространяются на ранее заключенные договора долевого участия.
В данной статье мы раскроем – что такое уникальный объект недвижимости и особенности, которые возникают при разрешении споров о нарушении срока передачи такого объекта дольщику, в том числе, порядку расчета неустойки.
Отличительная особенность уникальности объекта капитального строительства сводится к наличию у него строительно-технических характеристик, которые содержатся в проектной документации и свидетельствуют, что объект является уникальным.
Соответственно, объект должен содержать в себе хотя бы одну из характеристик, указанных в п. 2 ст. 48.1 Градостроительного Кодекса РФ, а именно:
Договор долевого участия, в таком случае, в обязательном порядке должен содержать условие об уникальности того или иного объекта недвижимости, реализуемого застройщиком дольщику, в противном случае, неустойка за нарушение сроков передачи квартиры будет рассчитываться в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214.
Как следует из ч. 2.1 ст 6 ФЗ № 214 она составляет – « … 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5 % от цены договора … ».
Указанная ставка действует, если период просрочки составляет не более 30 месяцев с даты начала нарушения срока передачи уникально объекта дольщику.
Для дольщиков (граждан или юридических лиц) формула унифицирована, то есть рассчитывается одинаково:
Н – сумма пени;
СД – стоимость ДДУ;
КС – ключевая ставка ЦБ РФ;
ДП – количество дней просрочки.
При расчете пени за нарушение срока передачи недвижимости по дду для уникального объекта следует учитывать действующие моратории, поскольку они также распространяются на такие объекты, каких-либо послаблений не предусматривается:
Также не претерпели изменений вопросы недостатков отделки недвижимости, которые были обнаружены дольщиком в результате приемки, с учетом перечисленных выше периодов мораториев.
В остальном, кардинальных изменений новые поправки не привнесли, за исключением введения самого понятия уникального объекта недвижимости и порядка расчета неустойки за нарушение сроков передачи недвижимости по дду.
Напоминаем, что представленная информация носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией или заключением, поскольку любое применение законодательства требует тщательного и детального изучения.
В случае возникновения вопросов обращайтесь по телефону +7 (495) 741-84-78, в сервисах обмена сообщениями whatsapp, telegram или онлайн-чате, адресу электронной почты info@nobele.ru или форме обратной связи.
С уважением, Юридическая Фирма «Nobele».
