Договор долевого участия является самой распространенной формой реализации жилых помещений, но с введением эскроу счетов, и самым безопасным, с точки зрения сохранения средств при неисполнении застройщиком принятых обязательств (недострой).
Наиболее нарушаемым условием дду является срок передачи квартиры дольщику, по объективным ли или субъективным причинам, не играет ключевого значения при предъявлении требований о выплате неустойки.
Соответственно, для определения нарушения сроков исполнения обязательств мы руководствуемся условиями конкретного договора долевого участия, положениями ФЗ № 214-ФЗ, а при необходимости, разъяснениями, изложенными в ПП ВС РФ.
Юридические услуги по взысканию неустойки по дду являются приоритетным направлением нашей фирмы на протяжение многих лет, поскольку мы обладаем профессиональными ресурсами, позволяющими реализовать проект любой сложности.
Застройщик использует различные методы неисполнения требований о выплате неустойки – подписание дополнительных соглашений о продлении сроков передачи, игнорирование, формальные отказы, чтобы снизить процент обращающихся за неустойкой.
Мы рекомендуем предпринимать все меры, необходимые для реализации своего права, не подписывать какие-либо документы без должного изучения, чтобы не оказаться в ситуации, когда взыскание неустойки будет невозможным или нецелесообразным.
Методы работы
Данные виды споров разрешаются только в судебном порядке (наша практика), несмотря на имеющуюся возможность урегулировать претензионные требования в процессе переговоров. Это обосновывается тем, что процент обращающихся в суд ниже, чем тех, кто не предпринимает никаких действий, оставляя все без изменений.
Ответственность застройщика регулируется положениями ФЗ № 214-ФЗ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей», поэтому оказываемые нами услуги состоят и двух этапов:
- досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора;
- судебная работа.
Эта необходимость вызвана исключительно экономическими выгодами для доверителя, поскольку отказ застройщика добровольно выплатить сумму неустойки приводит к ее увеличению в ходе судебного разбирательства на 50 % (штраф), что отражено в абз. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Оценка перспектив
Без этого этапа инициировать реализацию проекта бессмысленно, что чревато негативными последствиями – застройщик находится в процессе банкротства, наличествует его неплатежеспособность, ликвидирован.
Прежде, чем инициировать процесс, мы оценим перспективу дела, производим расчеты и предполагаем итоговый результат, предлагая наиболее перспективные действия, исходя из обстоятельств и пожеланий доверителя.
Какие требования
При тривиальном рассмотрении данной категории дел можно констатировать, что единственно правильные требования дольщика к застройщику, сводятся к:
- взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по дду, в том числе, на будущий срок (п. 2 ст. 6 № 214-ФЗ);
- возмещению 50 % штрафа на основании абз. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»;
- компенсации причиненного морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Если возникают какие-либо сопутствующие проблемы, решение которых не возможно разрешить без привлечения судебного органа, то перечень требований может быть расширен, как-то:
- при недостатках отделки по дду – соразмерное уменьшение стоимости дду или возмещение расходов на устранение недочетов (ст. 7 ФЗ 214-ФЗ);
- при включении в условия договора положения, ущемляющие права потребителя – признание условий договора недействительными (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»)
- при уменьшении договорной площади квартиры – взыскание переплаты по дду за уменьшенные квадратные метры (п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей»);
- при односторонней передачи застройщиком квартиры – о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным;
- при нарушении срока компенсации недочетов или уменьшении цены договора – взыскание неустойки (ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Отельной строкой идет расторжение дду на основании ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, наиболее сложное, поскольку нужны веские основания для его удовлетворения.
Это не исключительный перечень требований, которые рассматриваются судами общей юрисдикции по спорам о договорах долевого участия, могут быть иными, в зависимости от сложившейся ситуации, условиями договора и иными обстоятельствами.
Мы склонны разрешать все спорные вопросы исключительно в рамках одного спора, придерживаясь прагматичного принципа, в ином случае, доверитель несет дополнительные временные и финансовые нагрузки.
Расчет неустойки
Положения п. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ определяют, что договор долевого участия должен содержать сведения о сроке передачи застройщиком квартиры потребителю, как одному из существенных условий такого вида договора.
Ответственность застройщика указана в п. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Нарушив сроки передачи объекта строительства, размер неустойки (пени) составляет двойной размер 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, со следующего дня за указанной в договоре даты передачи квартиры.
Для расчета мы применяем следующую формулу: неустойка = цена объекта долевого строительства × количество дней просрочки × 1/300 × 2 × ключевая ставка ЦБ РФ, действовавшей на день наступления обязательства, на день фактического исполнения или же по периодам действия ставки.
Различные варианты применения ключевой ставки ЦБ РФ позволяют увеличить размер неустойки. Поэтому, по итогам рассмотрения документов мы предлагаем наиболее выгодные варианты ее преумножения.
Следует упомянуть, что неустойка является не средством обогащения, а компенсационной выплатой, поэтому суд вправе снизить ее размер, но не самовольно, а исключительно по заявлению застройщика и при наличии существенных оснований.
Сложность
Критериев сложности фактически не существует, но мы относим данную категорию споров в разряд средней, если только судом не рассматриваются иные, сопряженные с основным требованием претензии.
Несение расходов
Необходимые расходы в данном деле сводятся только к оформлению доверенности и оплате государственной пошлины, если цена иска будет превышать 1 000 000 рублей. Это исключительные случаи, когда наличествует явное нарушение прав.
Возмещение издержек
Мы также возвращаем средства, затраченные на ведение дела – юридические услуги, оформление доверенности и государственную пошлину, как основные и единственные, которые несет доверитель в рамках судебного процесса, в порядке ст.ст. 98, 100, 103.1 ГПК РФ.
Заключение
Если возникли вопросы по специфике разрешения данных конфликтов, порядка работы и желании почувствовать профессиональность и качественность услуг, основанных на доверии, добро пожаловать, обращайтесь.