Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ, если:
- застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца, даже если имеются «обещания сдать в следующем квартале»;
- отказался устранить выявленные недостатки, компенсировать расходы на ремонт или снизить цену из-за снижения качества;
- допущено существенное нарушение требований к качеству, например, отсутствие вентиляции, трещины в несущих стенах, нарушение строительных норм и правил, СНиПов.
В этих случаях договор считается расторгнутым с момента получения застройщиком уведомления. Главное, направить его правильно: заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Один неверный шаг и «теряется» право и усложняется на внесудебный выход из ситуации.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Если оснований для одностороннего отказа нет или застройщик каким-либо образом оспаривает ваше уведомление, нужно действовать через суд. И здесь закон тоже на стороне потребителя. Суд вправе расторгнуть ДДУ, если:
- строительство мкд приостановлено или прекращено, и ясно, что объект не будет сдан в срок;
- произошло существенное изменение проектной документации, например, уменьшение общей площади объекта более чем на 5% (а это уже не «погрешность», а нарушение);
- изменено назначение общего проекта, например, вместо детской площадки построили парковку;
- имеются иные основания, прямо предусмотренные законом или самим договором.
Судебная практика последних лет, особенно в Москве и МО, демонстрирует устойчивую тенденцию к защите дольщиков как экономически слабой стороны. Суды все чаще встают на сторону граждан, даже когда застройщики ссылаются на «форс-мажор» или «сложную экономическую ситуацию».
Что получает дольщик после расторжения
Независимо от способа расторжения – внесудебного или судебного, застройщик обязан:
- вернуть всю сумму, уплаченную по ДДУ;
- уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере двукратной 1/300 ключевой ставки Банка России (часть 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).
Если застройщик уклоняется, то только в суд. И взыскивается не только долг, но и все понесенные доверителем расходы: госпошлину, услуги юриста, почтовые издержки.
Особенности приобретения квартиры
Если покупка квартиры была реализована через ипотеку или с привлечением иных банковских средств, права распоряжения находятся в залоге у банка. В этом случае возврат средств после расторжения ДДУ осуществляется на специальный залоговый счет, открытый в кредитной организации.
Если не были сообщены застройщику реквизиты этого счета, начисление процентов приостанавливается – с даты расторжения ДДУ до момента предоставления такой информации (пункт 3 статьи 77.2 ФЗ «Об ипотеке»). Поэтому своевременное уведомление – не формальность, а ключевой элемент стратегии взыскания.
Роль нашего юриста
В условиях, когда застройщики используют все доступные механизмы уклонения от ответственности, самостоятельные действия часто обречены на длительный срок рассмотрения.
Если на этапе инициации производства расторжение ДДУ перестало быть актуальным, юридическая помощь не заканчивается на этом. Мы также помогаем:
- взыскивать неустойку за просрочку сдачи (ст. 6 Закона № 214-ФЗ);
- требовать уменьшения цены при уменьшенной площади квартиры, кладовки или парковочного места;
- оспаривать отказы застройщика признавать дефекты как существенные;
- участвовать в делах о банкротстве, чтобы защитить включение требования в реестре;
- получать право собственности, если застройщик уклоняется от передачи объекта;
- взаимодействовать с Фондом развития территорий при проблемах с проектами-банкротами;
- оспаривать односторонние акты приемки-передачи, составленные с нарушениями;
- другие действия правового характера, в зависимости от обстоятельств.
Право не просьба, а требование
Право дольщика на расторжение ДДУ это не «возможность», а гарантированная законом мера защиты. Независимо от того, идет ли речь о внесудебном отказе или судебном иске, застройщик обязан вернуть деньги и уплатить проценты.
В условиях множества числа проблемных объектов, массовых переносов сроков и сомнительных «реструктуризаций» грамотное юридическое сопровождение перестает быть роскошью, а становится жизненной необходимостью. Не ждите, пока застройщик исчезнет с рынка. Не верьте обещаниям «все достроим». Действуйте пока закон на стороне потребителя.
